صاحبخانه ها رژیم طولانی مدت تثبیت اجاره در نیویورک را به چالش می کشند

درخواست های هفته

ستون درخواست های هفته برگزیده ای از آنها را برجسته می کند دادخواست های گواهی اخیرا در دیوان عالی کشور ثبت شده است. فهرستی از همه دادخواست‌هایی که در حال تماشای آن هستیم در دسترس است اینجا.

اجاره بها در شهر نیویورک یکی از بالاترین ها در کشور است و در حال افزایش است. مطابق با گزارشی از شرکت کارگزاری داگ، الیمنمتوسط ​​اجاره بها در منهتن در ماه مه به رکورد 4395 دلار در ماه رسید. این در حالی است که تنها تعداد انگشت شماری از واحدهای مس، در شهر تحت کنترل اجاره هستند و محدودیت های شدیدی برای افزایش اجاره بها اعمال می شود. تقریباً یک سوم سهام مسکن نیویورک واجد شرایط یک دهه عمر است رژیم نظارتی معروف به تثبیت اجارهبا این حال، که با محدودیت‌های کمتری در افزایش اجاره‌بها و مجموعه‌ای از حمایت‌های مستاجر دیگر همراه است. این هفته، دادخواست‌هایی را برجسته می‌کنیم که از دادگاه می‌خواهند، از جمله موارد دیگر، بررسی کند که آیا قانون اخیراً اصلاح‌شده تثبیت اجاره‌بها در نیویورک، در واقع «قبض» اموال صاحبخانه‌ها بدون «غرامت عادلانه» است که نقض قانون پنجم است. اصلاحیه.

قانون تثبیت اجاره نیویورک که برای اولین بار در سال 1969 تصویب شد، بر تمام آپارتمان‌های ساختمان‌هایی که قبل از سال 1974 ساخته شده‌اند و دارای شش واحد یا بیشتر هستند، حاکم است. مالکان آپارتمان‌های تثبیت‌شده اجاره‌ای نمی‌توانند اجاره‌بها را بالاتر از حد تعیین‌شده سالانه توسط هیئت نظارت در سطح شهر افزایش دهند و معمولاً باید اجاره‌نامه مستاجر را تمدید کنند، مگر در شرایط محدود، مانند زم، که مستاجر اجاره را پرداخت نمی‌کند.

قانونگذار ایالتی بارها قانون تثبیت اجاره بها را در پاسخ به فشارهای مستمر از سوی مستاجران، که استدلال می‌کنند اجاره‌بها بیش از حد باقی می‌ماند، و مالکان، که اصرار دارند افزایش هزینه‌های نگهداری مسکن از توانایی آنها برای افزایش اجاره‌بها بیشتر شده است، اصلاح کرده است. جدیدترین اصلاحیه در سال 2019 شرایطی را در مورد توانایی مالکان برای حذف واحدهای تثبیت شده با اجاره از بازار برای استفاده شخصی اضافه کرد و استثنائات محدودیت افزایش اجاره بها برای مستاجران با درآمد بالا یا طول، مدت را لغو کرد.

گروهی از انجمن‌های صنفی که به نمایندگی از صاحبان آپارتمان‌هایی که با اجاره تثبیت شده‌اند، به دلیل سابقه طول، چالش‌های قانونی ش،ت خورده برای قانون تثبیت اجاره، به دادگاه فدرال رفتند تا قانون اصلاح شده را به چالش بکشند. آنها دو دلیل اصلی علیه آن مطرح ،د.

اول، مالکان استدلال ،د که محدودیت‌های قانون برای بازپس‌گیری آپارتمان‌های اجاره‌ای از مستاجران فعلی، برداشت فیزیکی بدون غرامت از اموال آنها بر اساس حکم دادگاه عالی در سال 2021 است. نهالستان Cedar Point v. H،id، قانون کالیفرنیا را که به سازمان دهندگان اتحادیه ها حق ورود به مزارع را برای صحبت با کارگران کشاورزی می داد، لغو کرد. دوم، آنها استدلال ،د که محدودیت‌های افزایش اجاره بها در قانون به‌اصطلاح تصاحب «قانونی» اموالشان است، زیرا آنها از صاحبخانه‌ها می‌خواهند که بخش عمده‌ای از هزینه‌ها را برای تهیه مسکن مقرون‌به‌صرفه تقبل کنند، در حالی که باید توسط مالیات‌دهندگان نیویورک به اشتراک گذاشته شود. یک کل

یک دادگاه منطقه ای فدرال در نیویورک هر دو ادعا را رد کرد و دادگاه استیناف ایالات متحده برای حوزه دوم آن را تأیید کرد. تصمیم قضات در Cedar Point مدار دوم توضیح داد که تاریخ طول، دادگاه در حمایت از قو،ن تنظیم کننده روابط موجر و مستاجر مانند قانون تثبیت اجاره بها در برابر چالش های دریافت فیزیکی را نفی نمی کند، زیرا مالکان به طور داوطلبانه با مستاجرین قراردادهای اجاره منعقد می کنند. دادگاه استیناف نیز مخالفت کرد که محدودیت افزایش اجاره بها یک برداشت نظارتی است. این نظریه در مخالفت قاضی آنتونین اسکالیا و ساندرا دی اوکانر از تصمیم دادگاه در سال 1988 ارائه شد. پنل علیه شهر سن خوزه; مدار دوم توضیح داد که هرگز توسط ا،ریت دادگاه تصویب نشده است.

که در برنامه بهبود مسکن اجتماعی در مقابل شهر نیویورک، مالکان – با حمایت 14 پرونده دوستانه دادگاه از گروه های تجاری و صنعت مسکن – از قضات می خواهند که تصمیم حوزه 2 را لغو کنند و اجازه دهند شکایت آنها ادامه یابد. آنها اشاره می کنند که دادگاه استیناف ایالات متحده برای حوزه هشتم، توقف ا،اج COVID-19 در مینه سوتا را به ،وان یک اقدام فیزیکی تحت تصمیم قاضی در سال 2018 لغو کرد. Cedar Point زیرا – مانند قانون نیویورک، آنها استدلال می کنند – “حق حذف مستاجران موجود” از مالکیت خصوصی را نقض می کند. و به امید اینکه ا،ریت دادگاه اکنون با اسکالیا و اوکانر موافق باشند، مالکان ادعای خود را مبنی بر اینکه محدودیت های قانون برای افزایش اجاره بها یک برداشت نظارتی غیرقانونی است، تجدید می کنند. آنها می نویسند: «یارانه دادن به مستاجران نیازمند، یک کالای عمومی است که باید از بودجه عمومی پرداخت شود».

فهرستی از دادخواست های برجسته این هفته در زیر آمده است:

برنامه بهبود مسکن اجتماعی در مقابل شهر نیویورک، نیویورک
22-1095
مسائل: (1) آیا مفاد قانون تثبیت اجاره در نیویورک که مانع از بازپس گیری مالکیت و کنترل انحصاری مالکیت بر اموال خود پس از انقضای اثر اجاره به خودی خود می شود یا خیر. و (2) آیا با اجبار در نظر گرفتن توانایی مستاجر برای پرداخت در تعیین حدا،ر اجاره بها، آیا قانون زیرمجموعه ای از مالکان را مجبور می کند “به تنهایی بارهای عمومی را تحمل کنند که با رعایت انصاف و انصاف، باید به طور کلی بر عهده عموم باشد؟ ” و در نتیجه بر یک برداشت نظارتی همانطور که در توضیح داده شده است تأثیر می گذارد پنل علیه شهر سن خوزه.

Shire US, Inc. v. Blackburn
22-1180
موضوع: اگر ادعای قانون ایالتی در صورتی که تولید کننده دارو را موظف به تغییر یکجانبه زبان تایید شده توسط سازمان غذا و دارو که در بخش نکات برجسته بر،ب دارو نشان داده می‌شود، مقدم است یا خیر.

Columbia Falls Aluminium Company, LLC در مقابل شرکت آتلانتیک ریچفیلد
22-1207
موضوع: آیا تخصیص عادلانه هزینه های پاسخگویی به محیط زیست توسط دادگاه منطقه بر اساس بخش 113(f)(1) قانون جامع پاسخگویی، جبران خسارت و مسئولیت زیست محیطی فقط به دلیل اشتباه آشکار یا سوء استفاده از اختیارات به درستی در دادگاه تجدید نظر بررسی می شود.